マンション投資でも大丈夫？

「地価の下落に歯止めがかかった」と安堵の声が聞かれるようになりました。公表された公示地価を見ると、東京都心部を中心に地価上昇ポイントが増え、地価は完全に底値を打ち、上昇に転じたという見方が強まっているようです。
はたしてそうでしょうか。大都市圏で下げ止まり傾向が広がり、平均で上昇に転じた市や区もありましたし、高い上昇率を示す地点が現れたのは事実です。
しかし、冷静に公示地価を見れば、全国平均で住宅地が四・六％、商業地が五・六％下落しています。全国的に見れば、バブル崩壊以降、地価の下落に歯止めはかかっていません。
「地価が下げ止まった」「地価が上昇に転じた」と安堵している人は、一部の特異点だけを見て騒いでいるようにも思えます。土地の値段は基本的には、需要と供給のバランスで決まります。
現在の日本では、供給が需要を大きく上回っているため、地価が下落するのは至極当然のことです。これからの時代は人口が減少に転じますから、需要はますます低下するでしょう。
地価が下落するのは必然のことです。ではなぜ一部の土地が値上がったのでしょうか。

それは基盤整備が行われたからです。電車の駅、高速道路の入り口、大規模ビル、複合大型商業施設などがつくられると周辺の地価は上がります。
たとえば東京メトロ南北線、都営地下鉄大江戸線という地下鉄の駅ができ、六本木ヒルズや防衛庁跡地が再開発されている六本木の地価は上昇しました。ですが、基盤整備は地価下落を抑える一時的なカンフル剤にすぎません。
クスリの効き目が切れたら、ほかの土地の値動きと同じになります。現在の上昇地点も、未来が約束されているとは言い難いというのが現実なのです。
不動産の今後が気になる方、住宅や土地を取得されようとしている方は、是非参考にしていただきたいと思います。二〇〇五年五月「地価は下げ止まった」という空気最近になって、地価の下落に「ようやく歯止めがかかった」という安堵の声を耳にするようになりました。
二〇〇五年三月に国土交通省が発表した公示地価を見ると、東京都心部、三大都市圏を中心に地価上昇ポイントが増えています。地価は完全に底値を打ち上昇に転じた、という見方が強まっているようですが、その点、お二人はどんな印象をお持ちですか？
たしかに楽観論は強まっているようですね。最近、不動産業界のトップの方たちと話をすると、「競争が激しくて買えなかった」とか、「欲しかった物件が、公示価格より大幅に高くて驚いた」などと、多くの方がおっしゃっていました。
私のまわりでも、下落していた地価にようやく歯止めがかかったと考えている人は多いですね。地価上昇ムードに楽観的になってはいけない公示地価の発表される約二ヵ月前の『住宅新報』に、こんな記事が載っていました。
日本住宅建設産業協会（日住協、H理事長）はこのほど、同協会会員会社を対象に、二〇〇五年の景気見通しや地価動向をヒアリングした調査結果を発表した。それによると、○五年の地価動向について、○四年より「上昇する」「やや上昇する」と答えた割合が五〇％に上り、昨年の17％を大幅に上回る結果となった。

（中略）同調査は、昨年末に同協会会員社五五九社を対象に実施。回答数は80社。
つまり公示地価の発表以前に、業界関係者の約半分が地価は上昇すると考えていたということです。発表された公示地価を見て、予想通りと思った人も多いのではないでしょうか。
「五年で半値」はけっして嘘ではないですが安心するのはいかがなものか、というのがこれから話していく内容なわけです。というより腰をぬかすというか……。
日本の地価はあと五年で今の半値になります。あと五年ということは二〇一〇年。
そうです。私は不動産鑑定会社を設立して、今年で二五年になりますが、バブル経済の全盛期から「日本の地価は、半分に下がる」と言い続けてきました。
はっきりと書きましたが、この件について、お二人の意見もうかがいながら、さらに掘り下げて考えてみたいと思っています。Ｐさんはバブル最盛期に、地価暴落を予言したことで有名な方ですものね。
地価上昇ムードに楽観的になってはいけない実際、バブル崩壊後一五年問の地価の動きを検証してみると、「五年で半値」はけっして嘘ではありません。数年の間に、五年後に半値ぐらいになったことが二、三回あります。
二〇ページに掲げた「公示価格年別変動率」を見ると、平成四年以降、地価が暴落し続けたことがわかります。ですが、すでに適正価格まで下がったという見方はできないでしょうか。

下げ止まりムードは、踊り場に入ったと見るべきで、地価の下落は、これから本番を迎えると思います。周囲の不動産関係者やアナリストは、最近の下げ止まり傾向を見て、意見を変えるかどうか興味津々だったようですが、先日行なわれた経済同友会での内輪の会の講演でも、しっかりと「地価は五年で今の半分になる」と言ってきました。
そうしたら会場が水を打ったようにシーンとしちゃいますから。それはそうでしょう。
地価は下げ止まったと本気で思っている人が多いんででは、地価が五年で半値の根拠をうかがっていくことにしましょう。「下げ止まり論」の根拠「下げ止まった」と考える人たちの根拠としてあげられるのが、先はどの国土交通省発表の公示地価です。
これを見ると、全国平均は住宅地、商業地とも一四年続けて下落していますが、下げ幅は住宅地が四・六％（前年五・七％）で二年連続、商業地は五・六％（同七・四％）で三年連続して縮小しています。特に三大都市圏では下げ止まりが顕著ですよね。
住宅地、商業地ともに上昇地点が増えています。東京都内や名古屋、札幌、福岡などでも、下げ止まりもしくは値上がり地域が出てきています。
みなさん、そのようなことをおっしゃる。でも、だからといって地価が上昇に転じたかといえばそうではないでしょう。
「地価下げ止まり」「地価上昇」という活字をよく目にするので、地価の下落が完全に止まったと思ってしまうのですが、じつは違います。冷静に公示地価を見れば、全国平均で住宅地が四・六％、商業地が五・六％下落しているというのが事実です。

たしかに東京圏では、東京都区部を中心として下げ止まりの傾向が強まっています。大阪圏、名古屋圏、札幌市、福岡市にも下げ止まり傾向が広がりを見せはじめました。
平均で上昇に転じた市や区もありましたし、高い上昇率を示す地点が現れたのも事実です。こうしたデータを見て、地価が下げ止まった、地価が上昇に転じたと安堵している人は多いようですが、全国的に見れば、地価の下落に歯止めはかかっていないわけです。
私には、一部の特異点だけを見て、下げ止まったと大騒ぎしているようにしか見えません。なるほど。
親ができの悪いわが子の成績を見て、昨年は70点で去年は40点に落ちたけど、今年は30点だから去年ほど落ちなかったと胸を張るのと似ていますかね。実際は、東京圏でも住宅地で三・二％（前年四・七％）、商業地で二・五％（前年四・五％）の下落、大阪圏でも住宅地で五・二％（八・〇％）、商業地で五・〇％（八・八％）の下落、名古屋圏でも住宅地で三・三％（四・九％）、商業地で三・三％（六・〇％）の下落です。

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